Saiba como funciona o financiamento imobiliário

Ao comprar um imóvel, seja uma casa ou apartamento, nova ou de segunda mão, é possível  financiar o pagamento. O financiamento é feito por meio dos bancos, que efetuam o pagamento ao vendedor do imóvel, o valor que o comprador deseja financiar. Depois disso, o comprador tem que pagar ao banco que efetuou o valor do empréstimo para o vendedor do imóvel. 

Durante este período o imóvel já é do comprador, mas não pode ser negociado com outra pessoa antes de quitar toda a dívida.

Leia também:

Conheça as ações que mais valorizaram na Bolsa de Valores B3

Conheça as empresas que possuem ações negociadas na Bolsa de Valores

Veja as empresas que mais perderam valor na Bolsa de Valores nos últimos dias

Condições de financiamento

Vários bancos oferecem financiamento. A diferença de um para o outro está nas condições de pagamento, taxas de juros usadas, tempo de contrato, garantias exigidas pelo banco dentre outros pormenores. 

Quando você escolhe o banco A ou B, deve primeiro ir a uma filial (agência) e conversar com um gerente para iniciar o processo de obtenção do dinheiro (crédito). Outra dica é acessar o site dos principais bancos e fazer uma simulação de financiamento. 

Se você tiver um histórico de bom pagador com um banco é possível pleitear um financiamento com juros mais baixos, já que a instituição que vai liberar o financiamento sabe que você é um bom pagador.  

Documentos 

Nesta primeira etapa, leve RG e CPF (para o casal, se aplicável), certificados de estado civil e comprovantes de renda (folhas de pagamento, extratos bancários e declaração de imposto de renda integral do casal, se aplicável).

Os trabalhadores autônomos podem provar sua renda por meio de um contrato de serviço, uma declaração fiscal, uma declaração do beneficiário da categoria, um certificado(recibo) de trabalho realizado ou uma declaração de renda (Decore) elaborada por um contador. 

A comprovação da renda do cliente mostrará que ele é capaz de pagar as parcelas, cujo valor não pode exceder 30% da renda bruta da família. 

Além disso, é realizada uma análise de registro, que inclui a verificação do nome nos principais registros de crédito (por exemplo, Serasa) e outras fontes de referência escolhidas por cada instituição. 

Se não houver problemas, o empréstimo é concedido com uma data de vencimento que depende do banco (o dinheiro não é desembolsado naquele momento).

Avaliação do bem, ou do imóvel em questão

O banco então realiza uma avaliação do imóvel a ser financiado, com a ajuda de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, para confirmar seu valor. 

O banco então estabelece um contrato e pede ao comprador e ao vendedor que assinem o documento. O contrato deve ser registrado em um cartório e apresentado no banco. O empréstimo é então liberado e pago ao vendedor. O comprador então começa a pagar prestações mensais para abater sua dívida para com o banco. O primeiro pagamento é normalmente devido 30 dias após a assinatura do contrato. Vale destacar que a pessoa que vende o imóvel recebe o valor à vista, a dívida do comprador é unicamente com o banco que liberou o financiamento.

Financiamento e uso do FGTS 

O financiamento para a compra de um imóvel permite usar recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para complementar o valor do financiamento e também para abater nas parcelas futuras. 

O financiamento do FGTS faz parte do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O valor para a compra do imóvel e do financiamento têm limites que mudam regularmente.

Somente pessoas com uma certa renda familiar máxima, que varia de acordo com a região do país, podem participar. 

Financiamento da SBPE 

Não há limite de renda na SBPE ou Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Além disso, a taxa de juros não pode exceder 12% ao ano se o valor do imóvel financiado estiver dentro dos limites do SFH. Se for feito através da SBPE, fora dos padrões do SFH, estas taxas de juros podem passar de 12%.

Financiamento com construtoras

O financiamento direto com os construtores permite maior flexibilidade nas negociações. Não há restrições quanto ao montante financiado, renda ou taxas de juros. 

Ao comprar um imóvel direto pela construtora existe maior flexibilidade quanto aos valores a serem dados como entrada do pagamento e também aos prazos de pagamentos.

Algumas construtoras permitem inclusive que o comprador de um imóvel de menor valor como entrada ou até mesmo um automóvel. 

No caso de compra de imóveis na planta você deve pesquisar sobre o histórico da construtora, já que existe o risco da empresa cobrar uma entrada e atrasar o prazo de entrega do imóvel. Em casos extremos a construtora pode até falir sem entregar o prometido imóvel. 

Quais são as diferenças entre os diferentes tipos de financiamento?

Nos parâmetros do SFG, é ilegal o banco cobrar uma taxa maior que 12% de juros ao ano, no entanto há limites para o valor do financiamento. No entanto, as propriedades de maior valor podem ser financiadas fora dos parâmetros do SFH, além dos apartamentos com pequenos metros quadrados. Quando se trata de financiamento com construtores, as negociações são flexíveis. São as próprias empresas que determinam o montante máximo que pode ser financiado.

O que acontece se o consumidor parar de pagar antes de quitar toda a dívida? 

O banco pode tomar medidas legais para confiscar o imóvel, o qual é então vendido em leilão. Este valor é usado para pagar a dívida da pessoa para com o banco e os custos legais incorridos pelo banco. Após abater toda a dívida, o valor que sobra, volta para o comprador. 

Em caso de não pagamento, o consumidor deve ser informado da multa e dos juros cobrados por mês. A multa paga não pode exceder 2% do total da dívida. Os juros cobrados pelo atraso no pagamento por mês não podem exceder 1% do total da dívida.

Documentos necessários

Cada instituição pode especificar uma lista de documentos relacionados com o vendedor, o comprador e o imóvel. Normalmente, são exigidos os documentos a seguir: 

  • RG; 
  • CPF; 
  • Certificado ou comprovante de estado civil. 
  • Comprovante de renda
  • Certidão Conjunta, negativa ou positiva, de Débitos referentes a impostos federais ou da Dívida Ativa da União.

OBS: Todos os documentos devem ser apresentados tanto na forma Original como na forma de Xerox ou Cópia.

Os autônomos podem documentar sua renda por meio de um contrato de serviços, uma declaração de impostos, uma declaração de contribuições sindicais, um recibo de pagamento pelo trabalho realizado ou uma declaração de renda (Decore) preparada por um contador. 

No que diz respeito ao imóvel, um certificado de registro atualizado deve ser apresentado ao Registro de Imóveis, que deve estar livre de ônus, e o imóvel deve ser registrado em nome do vendedor. Não deve haver IPTU ou encargos condominiais em aberto.

Gostou desse conteúdo, então compartilhe!!

02 de Out de 2021
Compartilhar:

Mais Notícias